世界上最可愛的人,就是追著我、打電話給我,讓我買房的那個中介。一句玩笑話道出了這些年樓市的真相!
本輪樓市調(diào)控有多猛?
全國45個城市推出限購政策!
房價到底有多瘋狂?
國家級貧困縣安徽臨泉縣也對房價進行了限制!
據(jù)不完全統(tǒng)計,截至目前,全國已有45個城市限購,除了增加限購區(qū)域、限制購買套數(shù)、提高首付比例、延長個稅或社保繳納時間等常規(guī)政策外,券商中國記者發(fā)現(xiàn),北京、廣州、廈門等城市出臺了之前沒有過的新政,甚至,國家級貧困縣安徽臨泉縣緊急對房價進行了限制。
那么,高房價的根源到底是?限購是不是最好的辦法?中國的房地產(chǎn)市場到底會不會崩盤?本文對這三個問題進行嘗試了解答。近日,關于限購的新聞鋪天蓋地,在此就不一一羅列了。不過,此次限購潮中出現(xiàn)了不少“新打法”,券商中國記者對之前沒有過的新政和現(xiàn)象進行了簡單梳理。
3月17日,廣州新政:
本市戶籍成年單身(含離異)人士限購1套住房。首次將“假離婚”進行炒房的人拒之門外。
3月24日,廈門新政:
本市戶籍成年單身(含離異)人士限購1套住房。通過贈與方式轉(zhuǎn)讓住房后,再次購買住房需滿3年。新購住房需取得產(chǎn)權證后滿2年方可上市交易。
3月26日,北京新政:
開發(fā)企業(yè)在建(含在售)商辦類項目,銷售對象應當是合法登記的企事業(yè)單位、社會組織。也就是說,“商辦”項目個人不得購買,北京的限購不僅僅局限于商品住宅項目了,這在歷史上是第一次。
3月29日,北京市發(fā)改委要求,開發(fā)商和中介不得炒作學區(qū)房、高價房,嚴禁房地產(chǎn)經(jīng)紀從業(yè)人員一年內(nèi)買入賣出同一套房屋。
有意思的是,一般而言,房價可以在一定程度上反映當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平,限購政策一般都是出自經(jīng)濟較為發(fā)達的地區(qū)。
然而,3月23日,國家級貧困縣安徽臨泉縣緊急限價,商品房均價不得超6000元。
根據(jù)《臨泉城區(qū)商品住宅類房地產(chǎn)用地出讓“限房價、控地價”實施意見》,2月份該縣商品房銷售均價6143元/平方米,較去年同期增長28%,其中,商業(yè)均價10358元/平方米,住宅均價5709元/平方米。
6000多元的房價,與一二線城市房價相比,或許顯得不高。但作為國家級貧困縣,這一數(shù)字就有些夸張了。
據(jù)該縣政府工作報告顯示,2016年,臨泉縣實現(xiàn)生產(chǎn)總值170億元,增長8%;城鎮(zhèn)和農(nóng)村居民人均可支配收入分別達23170元和9380元,分別增長7.4%和9.2%。
城鎮(zhèn)居民一年可支配收入全部用來買房可以買4.06個平方,而農(nóng)村居民一年只能買1.64個平方。
深圳中原研究中心認為,本輪調(diào)控潮和去年相比,有3個突出的特點:
1、進行調(diào)控的二三線乃至三四線城市增多。本輪政策以長三角、珠三角和環(huán)京城市圈為中心,周邊二三四線城市乃至熱點縣區(qū)均在調(diào)控隊列中,調(diào)控地理范圍的擴大成為本輪調(diào)控重要的特點;
2、調(diào)控范圍已經(jīng)不僅局限于住宅類項目。商辦類項目也已經(jīng)被納入調(diào)控范圍;
3、調(diào)控手段逐漸多樣化。此輪調(diào)控,各地政策已經(jīng)不僅局限于限購限貸,對學位房、離婚問題、房屋贈予問題以及未成年人買房問題均作出調(diào)控規(guī)定,可以說哪里有漲價趨勢,哪里就有政策調(diào)控。高房價的根源是什么?
國內(nèi)許多城市房價在接連打破一系列經(jīng)濟常識與預期之后又“上天了”。
有人說,高房價正在透支實體經(jīng)濟的活力,透支年輕人的夢想……到底應如何理性看待這瘋狂上漲的房價?高房價的根源在哪里?
新加坡國立大學房地產(chǎn)研究院院長鄧永恒接受中國經(jīng)濟學教育科研網(wǎng)采訪時曾表示,分稅制推出以后,地方政府大部分的財政都上交中央,許多地方政府留下的收入很少。然而,中央政府對于地方政府財政撥款往往不能滿足地方建設發(fā)展的需要,所以地方建設很多還是依靠地方財政支撐。與美國不同,中國地方政府不能發(fā)公債,到銀行借錢也有諸多限制。地方政府就會以土地作為抵押,通過土地財政獲取地方建設發(fā)展所需資金。因此,土地出讓價格越高,對地方財政就越有利。
鄧永恒介紹,幾年前他做過一個研究,發(fā)現(xiàn)地方政府在任期內(nèi)的GDP業(yè)績以及他們對于環(huán)保建設的投資,與地方政府考核有很高的相關性。通過考察283個地級市市長、市委書記10年來的升遷情況,研究發(fā)現(xiàn)市長和市委書記的升遷概率與他們?nèi)温毱陂gGDP增長業(yè)績有很大的正相關,而GDP的增長又受房地產(chǎn)繁榮的拉動。
清華大學中國與世界經(jīng)濟研究中心主任李稻葵在今年兩會期間表示,國際經(jīng)驗表明,房地產(chǎn)的“根”是土地財政。地方政府控制土地,通過賣地或開發(fā)來獲得收入。但在此過程,要明確地方政府需留出足夠土地財政收入,用以購置或控制一批房源,用較為平價的價格進行長期出租,支持本地經(jīng)濟發(fā)展。
限購是不是最好的辦法?
一直以來,國內(nèi)對房地產(chǎn)市場的調(diào)控主要通過限購的行政手段來實現(xiàn)。這些政策一定程度上增加購房難度,抑制了投機,但是政府對房地產(chǎn)采用限購的調(diào)控政策是不是最好的辦法呢?
鄧永恒表示,近年來中國出臺了多套“降溫”政策,對這些政策的有效性做過跟蹤。研究發(fā)現(xiàn)在不少房市中,“降溫”政策出臺六個月后,有半數(shù)以上出現(xiàn)了房價反彈現(xiàn)象,導致市價變得更高。
鄧永恒稱,中國政策的目標通常較短,往往通過行政手段進行調(diào)控,沒有一個長期的政策框架。2016年,是房地產(chǎn)的大牛市。不僅中國一線二線城市房價飛漲,在海外,加拿大溫哥華、澳洲的悉尼和墨爾本以及美國的加州也興起了一波房產(chǎn)投資的熱潮。同樣是寸土寸金,同樣是空間有限,但在新加坡,房價已經(jīng)連續(xù)3年下跌了。
鄧永恒表示,新加坡政府的房市宏觀調(diào)控政策就相對有的放矢。新加坡制定房市調(diào)控政策會兼顧老百姓對住房的可支付能力,通過政府各部門間的協(xié)調(diào)實現(xiàn)“提高住房質(zhì)量,降低住房費用”的目標。
例如,新加坡有80%的住房屬于政府開發(fā)的組屋,僅有10%是較高端的私有住房。新加坡政府運用多次提高房產(chǎn)交易印花稅的方式,逐漸達到了有效調(diào)控其私房市場一度過熱,吸引了過量的投機、投資的問題。
中國的政策出臺往往還存在“一刀切”的問題。二線房市供過于求,全國卻出臺一視同仁的“去庫存”政策,導致一線房地產(chǎn)市場過熱。實際上,這與許多國際媒體問“中國房市是否會崩盤”犯了同樣的錯誤。
李稻葵今年兩會期間表示,房地產(chǎn)市場需要一個長期、有效的基礎性機制。但截至目前,只是采取了調(diào)控手段,如限購或調(diào)整對二套房、三套房的信貸政策,這并非治本之策。
從土地財政來看,李稻葵認為,地方政府一方面控制了土地財政,另一方面卻不持有和管理自己的房產(chǎn),因此房地產(chǎn)問題不能得到解決。重慶模式是一個很好的探索,但它只做了一部分,政府只是在土地供給方面“隨行就市”,用土地供給的多寡來控制土地價格。這還不夠,地方政府還必須再持有相當一部分房產(chǎn)。
去年以來,房地產(chǎn)市場持續(xù)過熱也在一定程度上加劇資金“脫實向虛”風險。在李稻葵看來,避免經(jīng)濟“脫實向虛”要從兩方面入手:
一是去“火”,當下金融業(yè)有“虛火”。目前不少剛性兌付的產(chǎn)品,給投資者帶來一個假象,認為這些投資品的投資對象風險很低,因此不愿意直接投入到實體經(jīng)濟中。
二是降成本,營改增之后地方政府的財政收入明顯下降。實際上,地方政府在過去很長一段時間內(nèi)是推動民營經(jīng)濟發(fā)展和幫助民營經(jīng)濟發(fā)展減稅的主體。因此,建議在營改增后,適當給地方政府一些財政和稅收返還,讓地方政府用以扶持民營經(jīng)濟。中國的房地產(chǎn)會不會崩盤?
面對如此高的房價,很大比例的人只能“望房興嘆”。有不少人認為,高房價自有它存在的理由,中國的城鎮(zhèn)化水平遠未達到發(fā)達國家水平,因此房地產(chǎn)市場不存在崩盤風險,但也有一部分人認為,中國目前已經(jīng)承受不起如此高的房價。
鄧永恒介紹,他曾與清華大學房地產(chǎn)研究所的吳璟教授及沃頓商學院的吉耶科(Joseph Gyourko) 教授合著了一篇論文,研究中國35個主要城市的情況,涵蓋了人口增長、失業(yè)率、工業(yè)發(fā)展、經(jīng)濟增長等因素,再運用模型預測未來的住房需求。
研究發(fā)現(xiàn),城市與城市間差異巨大,像北上廣深等一線城市大多存在供不應求的現(xiàn)象,因此這些城市的房價也居高不下。受供求關系、人口結(jié)構(gòu)因素影響外,一線城市還有許多附帶的福利,比如教育資源、基礎設施等,這些都反映在房價里面。除了有些二三線城市房市風險比較大外,鄧永恒認為一線城市的房市出現(xiàn)類似美國次貸危機那樣的崩盤概率較小。
北京大學匯豐商學院金融學教授、中國銀行業(yè)協(xié)會首席經(jīng)濟學家巴曙松日前在“2017年觀點年度論壇”上表示,既認房又認貸在歷史上確實屬于比較大的調(diào)控力度,從歷史數(shù)據(jù)來看,一般市場短期會有所降溫。
巴曙松認為,短期內(nèi)房地產(chǎn)危機爆發(fā)的可能性較低,但是要關注局部風險。中國的居民杠桿率未必那么高,但是確實要注意這個風險,中國與國外成熟的經(jīng)濟體相比,優(yōu)勢就是居民負債率不高,但是也有劣勢,就是居民財富積累的存量小,承擔債務的能力是相對弱的。
不過他提醒,中國的房貸收入比這一指標出現(xiàn)了明顯的上升。
除此之外,巴曙松通過統(tǒng)計數(shù)據(jù),結(jié)合目前的背景,總結(jié)了房地產(chǎn)市場新的趨勢:
一、成交量確實在下滑,熱點城市的需求短期內(nèi)受調(diào)控的政策抑制,重點城市每周成交量的走勢開始呈現(xiàn)一定的回落;
二、土地供應受限,熱點城市供需缺口加大;
三、房價走勢平穩(wěn),熱點城市房價上漲壓力雖受調(diào)控抑制,但不容忽視;
四、充分流通:二手房已成為滿足熱點城市需求的主力;
五、租賃市場進入發(fā)展快車道;
六、信貸環(huán)境收緊,房地產(chǎn)開啟去杠桿:轉(zhuǎn)杠桿成效不明顯;
七、開發(fā)投資增速持續(xù)放緩。從統(tǒng)計數(shù)據(jù)看,房地產(chǎn)的開發(fā)投資、商品房銷售面積增速開始出現(xiàn)一定的回落;
八、開發(fā)企業(yè)集中度提高;
九、環(huán)一線城市圈效應進一步顯現(xiàn):城鎮(zhèn)化發(fā)展到新階段。