近年來(lái)二線城市房?jī)r(jià)上漲最迅猛、房?jī)r(jià)最高的廈門終于重啟限購(gòu)了。
廈門房?jī)r(jià)直追北上深
8月31日早間，廈門國(guó)土局在其官網(wǎng)上發(fā)布公告稱，廈門市自9月5日起執(zhí)行住房限購(gòu)政策，對(duì)以下三種類型居民家庭，暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其銷售建筑面積144平方米及以下的普通商品住房：
一、擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭;
二、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭;
三、無(wú)法提供購(gòu)房之日前2年內(nèi)在本市逐月連續(xù)繳納1年以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明的非本市戶籍居民家庭。該政策有效期至2017年12月31日。
這也是廈門時(shí)隔2年之后重啟限購(gòu)舉措，而且該舉措與上一輪限購(gòu)基本一致。2014年8月，廈門島外四區(qū)解除限購(gòu)政策，島內(nèi)兩區(qū)高端新建商品住房不再執(zhí)行限購(gòu)措施。至2015年1月，廈門商品房限購(gòu)政策全面取消。
在取消限購(gòu)的這2年來(lái)，廈門房?jī)r(jià)持續(xù)向上，尤其是去年下半年以來(lái)，廈門樓市開(kāi)啟新一輪的快速上漲行情。
相比2014年中，廈門的房?jī)r(jià)普遍上漲六七成。來(lái)自安溪的陳先生2014年中在廈門杏林灣入手了一套80多平的二手房，當(dāng)時(shí)均價(jià)是1.8萬(wàn)，如今已經(jīng)漲到了3.1萬(wàn)左右;位于廈門遠(yuǎn)郊的翔安中澳城項(xiàng)目，在2014年底開(kāi)盤的時(shí)候價(jià)格僅為7000多，現(xiàn)如今該樓盤單價(jià)已經(jīng)超過(guò)2萬(wàn)了，不到兩年時(shí)間就上漲了200%。
根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的7月份70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)，上漲最高的廈門7月份上漲了4.6%。從最近多月數(shù)據(jù)看，廈門漲幅連續(xù)排名在前兩名，廈門與合肥持續(xù)領(lǐng)先全國(guó)漲幅。
表1 今年3月以來(lái)房?jī)r(jià)上漲前三名情況
新建商品房住宅漲幅第一漲幅第二漲幅第三
3月廈門5.4%合肥4.6%上海4.3%
4月合肥5.8%廈門5.3%南京4.4%
5月廈門5.5%合肥5.1%南京4.1%
6月合肥4.9%廈門4.7%南京4%
7月廈門4.6%合肥4.2%南京3.6%
根據(jù)中國(guó)房?jī)r(jià)行情平臺(tái)的數(shù)據(jù)顯示，7月廈門房?jī)r(jià)均價(jià)為32537元/平方米，超過(guò)一線城市廣州1萬(wàn)多元，高居全國(guó)第四，直追北上深。
表2： 7月中國(guó)房?jī)r(jià)最貴前10名城市
排名城市名稱平均房?jī)r(jià)(元/㎡)
1深圳50,842
2北京47,619
3上海43,052
4廈門32,537
5南京21,695
6廣州21,443
7杭州19,386
8珠海18,948
9天津18,887
10三亞17,659
(數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)房?jī)r(jià)行情平臺(tái))
上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的《中國(guó)住房按揭貸款報(bào)告》顯示，以居民家庭購(gòu)置100平方米/套的住房為例，按首付25%、按揭30年計(jì)算，5月份，廈門購(gòu)房者需要付首付款71萬(wàn)，月供達(dá)10792元，僅次于深圳、上海、北京，高居全國(guó)第四。
外貿(mào)出口是廈門的重點(diǎn)行業(yè)?！皬B門這邊從事外貿(mào)工作的很多人月薪也就五六千左右，比深圳廣州等地都有不小的距離，很多人現(xiàn)在就是不吃不喝也無(wú)法供起房子。”在廈門一家外貿(mào)出口公司工作的周紅說(shuō)。
“在廈門房?jī)r(jià)已經(jīng)漲到這么一個(gè)高點(diǎn)的時(shí)候再來(lái)出限購(gòu)政策，有點(diǎn)晚了”，中原地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師張大偉對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》分析，早在2014年二線城市紛紛取消限購(gòu)政策的時(shí)候，他就認(rèn)為不光是四大一城市，至少包括廈門、南京在內(nèi)的十個(gè)左右的二線城市不應(yīng)該取消限購(gòu)，因?yàn)檫@些城市的庫(kù)存本來(lái)就很小，土地供應(yīng)嚴(yán)重不足。
張大偉說(shuō)，這些城市的政策本來(lái)應(yīng)該“一直高壓”，而不是去庫(kù)存的問(wèn)題，但當(dāng)時(shí)就是一刀切，把他們限購(gòu)政策都放開(kāi)了?！捌鋵?shí)當(dāng)時(shí)就可以預(yù)料到，他們放開(kāi)后，再加上信貸這么松，這些城市房?jī)r(jià)必然會(huì)爆發(fā)的?！?/p>
1 在不少業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，此次廈門的限購(gòu)力度并不算大，效果也會(huì)比較有限，因?yàn)榧幢闶窃谏弦惠喯拶?gòu)期間，廈門的房?jī)r(jià)也經(jīng)歷了快速上漲。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)，廈門此類政策出臺(tái)后，離婚潮現(xiàn)象在廈門也可能會(huì)出現(xiàn)。
此外，由于144平方米以上的住宅不限購(gòu)，業(yè)內(nèi)人士分析，也有可能導(dǎo)致改善性需求擠壓到144平米以上的大戶型。后續(xù)的供給、土地出讓的時(shí)候?qū)Υ髴粜偷谋壤患酉拗频脑?，那么就?huì)導(dǎo)致大戶型供應(yīng)增加，反過(guò)頭來(lái)中小戶型的剛需供給更加緊缺。
一大波城市或跟進(jìn)
實(shí)際上，在廈門之前，已有個(gè)別房?jī)r(jià)高漲的二三線城市出臺(tái)了一些限購(gòu)舉措。比如，此前7月，河北省廊坊轄下的三河市相關(guān)部門(三河市促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展工作領(lǐng)導(dǎo)小組)發(fā)布通知，自7月7日起，三河市二手房將進(jìn)行限購(gòu)，非本地戶籍居民家庭限購(gòu)一套住房，且購(gòu)房首付款比例不低于30%。
8月蘇州出臺(tái)的限購(gòu)政策提出，非本市戶籍居民購(gòu)買第一套住房，不受任何限制。非本市戶籍購(gòu)買第二套住房，必須提供繳納證明或社保證明。不過(guò)，這樣的政策力度實(shí)在太小?！皣?yán)格意義上來(lái)說(shuō)，這都算不上是限購(gòu)政策?！睆埓髠フf(shuō)。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，隨著市場(chǎng)熱度的回升地王的頻現(xiàn)，地價(jià)超房?jī)r(jià)“面粉貴過(guò)面包”的怪象也成為常態(tài)。今年上半年，盡管部分地區(qū)已經(jīng)出臺(tái)地產(chǎn)調(diào)控措施，比如合肥、蘇州、南京等，但是，這些政策大部分較為“溫和”，并未從根本上抑制投資投機(jī)性需求，未起到防止樓市過(guò)熱與房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的作用。
在這種情況下，政策加碼到限購(gòu)也就成為必然。嚴(yán)躍進(jìn)分析，從后續(xù)市場(chǎng)走向看，包括南京、廊坊、燕郊、天津、合肥、武漢、鄭州、昆山、杭州、福州、東莞、惠州、珠海等城市的限購(gòu)可能性比較大。此類城市炒房現(xiàn)象比較嚴(yán)重，而且房?jī)r(jià)增幅過(guò)快，都有可能出臺(tái)各類版本的限購(gòu)做法。
不過(guò)，即便熱點(diǎn)二線城市和環(huán)一線城市地區(qū)陸續(xù)跟進(jìn)，后續(xù)市場(chǎng)的矛盾焦點(diǎn)仍沒(méi)有得到根本解決。“對(duì)這些城市來(lái)說(shuō)，最根本的還是庫(kù)存和供應(yīng)的問(wèn)題。”嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)，像二線四小龍，由于庫(kù)存量太小，如果僅僅是限貸收緊，供應(yīng)沒(méi)有跟上，那么到了“金九銀十”的成交旺季，房?jī)r(jià)仍存在繼續(xù)上漲的可能。
中國(guó)社科院城市競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛教授告訴本報(bào)，從目前經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，凡是房地產(chǎn)市場(chǎng)比較平穩(wěn)，都是土地供應(yīng)比較寬松的，土地供應(yīng)節(jié)奏比較好。如果政府不是想把土地價(jià)格推高，而是想讓經(jīng)濟(jì)健康平穩(wěn)的話，政府應(yīng)該是有操作的辦法。土地供應(yīng)充足十分重要。
張大偉說(shuō)，此輪一二線城市快速上漲的根源是資金潮下的資產(chǎn)荒。現(xiàn)在的市場(chǎng)基礎(chǔ)與上一輪的市場(chǎng)基礎(chǔ)都不同的，當(dāng)時(shí)的限購(gòu)可以把資金擠到實(shí)體經(jīng)濟(jì)等其他領(lǐng)域去，現(xiàn)在的問(wèn)題是，實(shí)體制造和以及其他產(chǎn)業(yè)產(chǎn)能過(guò)剩很厲害，可投資的領(lǐng)域有限，而房地產(chǎn)的“地王”還在一直出，因此限購(gòu)政策效果會(huì)十分有限。
他認(rèn)為，對(duì)于已經(jīng)經(jīng)歷過(guò)2011年來(lái)多年限購(gòu)的市場(chǎng)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，除非信貸收緊，否則抑制作用非常有限?！叭绻刨J不收緊，這一政策很快將被市場(chǎng)消化?！?/p>
