水皮
此一時，彼一時。
如果說兩年前滬港通的初衷,還有借外資提振A股的政策意圖的話，那么兩年后的深港通，恐怕連一般的散戶都能意識到這種政策的利好，可能受惠更多是港股。
專家是怎么表述的？
對，先救港股，再救A股。
港股為什么要救？
一是港股近年來已經(jīng)成為全球市盈率最低的市場，就是最低，沒有之一，低到只有九倍的水平，即便如此，活躍度也依然低迷。
二是滬港通開通之后，除最初一段時間，正常情況下都是南下的資金要大于北上的資金，也就是資金的流向早就是內(nèi)地往港股流的多。
三是港股的低迷已經(jīng)形成惡性循環(huán)，香港本地或外資都有點無能為力，最近美股反彈港股也不跟隨。
不救港股，遭殃的當然也少不了內(nèi)地股。事實上，忍無可忍的公司都已經(jīng)開始回歸的行程，既包括H股，也包括紅籌，前有萬達商業(yè)私有化退市，現(xiàn)有恒大重組深深房。說到這里，我想多說幾句恒大，因為它在A股（投資）和港股（股價）的表現(xiàn)，讓人有恍然隔世之感。
恒大是在今年三季度業(yè)績超越萬科，成為中國內(nèi)地同時也是世界第一開發(fā)商的。三季度恒大的銷售達到2806億元，同比增幅為117.9%，9月的單月銷售達到475億，同比增長更是驚人的323%，較萬科的收入多出177億。
為什么要將恒大與萬科作對比？因為萬科此前長期是行業(yè)第一，在得到投資者認同的同時，也在A股上有著行業(yè)中較高的估值。通過恒大與萬科的對比，或者能夠給恒大應有的估值描出個大概的輪廓。
既然如此，我們再深入對比一下兩家的其他數(shù)據(jù)，結果卻是發(fā)現(xiàn)恒大在總資產(chǎn)、營業(yè)收入，現(xiàn)金余額等核心指標上也全面超過了萬科。而且根據(jù)恒大重組深深房透漏的業(yè)績預測，未來三年，恒大銷售銷售將分別達4500億，5000億，5500億，凈利潤為243億，308億和337億。
實際上，這些數(shù)字的背后，不過是約按10%的增長計算出來的，對近年年均增30%的恒大而言似乎不是什么壓力。我們只要稍展開分析，就能得到至少兩種超預期的增長可能，而這些超預期的表現(xiàn)，或者比恒大自己公布的業(yè)績預期更有可能成為事實。
其一，恒大公布的未來三年凈利潤為243億，308億和337億，這是按凈利潤率8.8%、交樓水平70%來預估的。經(jīng)計算，恒大2010年至2015年，核心業(yè)務利潤率平均水平達10.7%，即便在2016年上半年，核心業(yè)務利潤也能達到8.9%（上半年銷售增長太快了，相關費用沒匹配上，導致利潤率下降）。如果按近年平均值10.7%計算，2017至2019年的利潤額能達300億、372億、407億。
其二，事實上，這個官方用來預測的70%交樓水平也是很容易被突破的。因為恒大以往年度的平均交樓水平在83%左右，按此計算，2017年至2019年交樓金額分別為3320億、4120億、4500億，進一步可推導出恒大未來三年的利潤額是292億、363億、396億（沿用官方不知為何如此保守的8.8%假設利潤率）。
恒大能輕易做到的，萬科是否一樣？按目前它的表現(xiàn)來看，似乎需要加一把勁了。通過這樣的對比，我們或者會說，恒大的估值應該不會低吧。然而，現(xiàn)實總是喜歡讓人跌眼鏡。恒大的H股股價今年最高也不過是年初的6.72港元，如今則僅為5.31港元，現(xiàn)市值才726.8億港幣，折合人民幣才500來億，與萬科超2500億的市值相比，簡直殘酷。
港股的投資者如此低估恒大，在我看來，很大程度上還是緣于對恒大經(jīng)營缺乏了解，畢竟主營業(yè)務在內(nèi)地，而且它的經(jīng)營規(guī)模等很多方面，都已經(jīng)超出了港資房企過去所能給予這些投資者的認知。光是恒大在“180個城市擁有500多個大型項目”這樣的規(guī)模，已經(jīng)讓他們有點難以想象，甚至對企業(yè)能否管控如此多的項目，都無法確信，畢竟是港資房企從未達到過的程度。
先別笑他們見識少，我相信有很多內(nèi)地投資者對這也未必了解透。在這里略花篇幅給大家普及一下。
所謂一招鮮吃遍天，恒大能夠掌握全國項目的秘密，就在于緊密型集團化管理模式。多人都知道它這一絕招，并不算秘密，但實行起來確實目前只有恒大這個“原作者”像模像樣。
它還通過實行標準化運營模式，對全國各地區(qū)公司實施標準化運營，包括管理模式、項目選擇、規(guī)劃設計、材料使用、招標、工程管理以及營銷等七重標準化，最大限度降低全國拓展帶來的經(jīng)營風險，確保成本的有效控制和精品產(chǎn)品的打造。
怎么評判標準化做得好還是不好？很簡單，就是在你看到一個項目時能情不自禁地說一句：“這跟它在哪哪哪的項目真像！”當然，這是玩笑話，標準化的真諦在于理念，而不僅僅是產(chǎn)品設計外觀。比如恒大的項目標準化，它會在項目區(qū)位、規(guī)模、定位等方面制定標準。又比如材料使用標準化，會在建筑、園林以及裝修工程等領域，大批量采用標準材料，保證了產(chǎn)品質(zhì)量，縮減建設成本。同理會體現(xiàn)在設計等其他方面的標準化。
就這樣，180個城市500個項目就全盤置于它的掌控之中了?？蓜e小看這500個項目，這可是1.86億平方米優(yōu)質(zhì)土地儲備，還沒有其他任何房企的土地儲備能夠跟這站在同一個層級上。沒聽錯，我用的是“層級”這個詞，恒大的土儲規(guī)模優(yōu)勢可不是一個“行業(yè)第一”就能形容出來的。而土地資源，就是這個行業(yè)最核心的競爭力。
這些土地，原價就達到2516億，世邦魏理仕的評估現(xiàn)價即為5242億元。加上它重組深深房可以引進300億戰(zhàn)投，其負債率將從92.9%降到65.8%。而隨著銷售及交樓金額的大幅上漲，銷售回報及凈資產(chǎn)大幅增加，凈負債率將持續(xù)降低。
不怕不識貨，就怕貨比貨。
這樣能賺錢的恒大與A股的鐵公雞們卻截然不同。它在港上市七年，年年派息，股息率去年7.9%，最高年份為20.9%，上市以來累計派息254億元。
可能有些內(nèi)地投資者喜歡題材股，而恒大今年以來，恒大在A股的動作巨大，衍生了不少題材股，包括自己在內(nèi)，也滿滿都是題材。此前，恒大一舉拿下廊坊發(fā)展成為第一大股東，同時接盤嘉凱城，后來更是在萬寶之爭的關鍵時刻殺入戰(zhàn)團，目前持股已經(jīng)高達14%。
試想一下，恒大萬科如果聯(lián)手，中國地產(chǎn)一哥銷售規(guī)模立馬上萬億，強強聯(lián)合，恒大的價值提升空間只比萬科大不比萬科小。光想到這，已經(jīng)很難再往下去想象恒大的估值應該在怎樣的水平了。
深港通來了，內(nèi)地投資者當然比香港當?shù)赝顿Y者對恒大價值的認識更透徹到位，不熟的不做，這是投資常識，恒大的H股估價如果想修復，寄希望于南下資金才會更有可能，但愿深港通能夠成為恒大“鯉魚跳龍門”的契機。
所以，如果是要先救港股，那么救港股不如救內(nèi)資股，內(nèi)資股（當然也包括恒大和萬科的H股在內(nèi)）昂首向上，A股也就有了走強的支撐與底氣。
