邱一恒法官做客市民有約欄目
□楚天都市報(bào)極目新聞?dòng)浾?邱睦 通訊員 宋子文 實(shí)習(xí)生 段玉枝 羅裕琛 羅萌瑤 攝影：楚天都市報(bào)極目新聞?dòng)浾?鄒斌
“《武漢市住房租賃條例》是為了適應(yīng)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展需求應(yīng)運(yùn)而生，它的實(shí)施對(duì)租戶(hù)、房東乃至整個(gè)租賃市場(chǎng)均有積極作用?！蔽錆h市武昌區(qū)人民法院民一庭法官邱一恒說(shuō)。
9月6日下午3時(shí)，楚天都市報(bào)首場(chǎng)極目新聞市民有約·法治大講堂欄目正式開(kāi)講。在一個(gè)小時(shí)的時(shí)間里，邱一恒法官不僅為廣大網(wǎng)友解讀了武漢市最近實(shí)施的《武漢市住房租賃條例》，還接聽(tīng)了不少市民來(lái)電，為他們解答生活中遇到的住房租賃方面的問(wèn)題。
“我平時(shí)審理的房屋租賃合同糾紛案件主要有五種類(lèi)型。”邱一恒法官介紹，這五種類(lèi)型包括：租金及押金糾紛、轉(zhuǎn)租糾紛、單方解除合同糾紛、維修責(zé)任糾紛、騰退及占有使用費(fèi)糾紛。
1
出租“兇宅”，房東應(yīng)提前告知租戶(hù)
最近，大學(xué)畢業(yè)不久的孫小姐遇到了糟心事。孫小姐2023年大學(xué)畢業(yè)，在武漢找到了一份頗不錯(cuò)的工作，于是在武漢租了一套房子?！拔覝?zhǔn)備租3年?！睂O小姐介紹，她覺(jué)得房子不錯(cuò)，就付了一年半的房費(fèi)。令她意想不到的是，今年8月，她與鄰居聊天得知，這間房子曾發(fā)生過(guò)非正常死亡。“這件事，房東從來(lái)沒(méi)有跟我提起。我想退租，房東說(shuō)什么都不同意?！睂O小姐來(lái)電咨詢(xún)法官她該怎么辦。
“你確實(shí)有權(quán)向房東提起解除租賃合同的要求?！鼻褚缓惴ü俦硎?，根據(jù)我國(guó)傳統(tǒng)的民風(fēng)民俗及公眾的一般心理，房屋內(nèi)發(fā)生過(guò)非正常死亡事件致使民眾在正常交易情形下通常不愿購(gòu)買(mǎi)或租住的房屋，一般可以被認(rèn)定為“兇宅”?！斑@雖然不是一個(gè)法律概念，但確為社會(huì)傳統(tǒng)遺留下來(lái)的一種善良無(wú)害的風(fēng)俗?！鼻褚缓惴ü僬J(rèn)為，這種在民間普遍存在的民風(fēng)民俗不違背法律強(qiáng)制性規(guī)范，可以認(rèn)定為民法上的“公序良俗”，應(yīng)受法律保護(hù)。
根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第八條“民事主體從事民事活動(dòng)，不得違反法律，不得違背公序良俗”、第五百零九條第二款“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)信原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)”，“如果出租屋內(nèi)發(fā)生過(guò)非正常死亡，房東是有義務(wù)在達(dá)成住房出租合意之前，明確告訴租戶(hù)的?！焙炗喿赓U合同時(shí)，出租人未遵循誠(chéng)信原則告知承租人房屋里發(fā)生過(guò)非正常死亡的，繼續(xù)按原條件履行租賃合同明顯對(duì)承租人不利，承租人可先與出租人協(xié)商解決，協(xié)商不成的，可依據(jù)租賃合同爭(zhēng)議條款請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者解除合同。
2
合租住房，租戶(hù)有權(quán)使用公共部分
“請(qǐng)問(wèn)法官，您認(rèn)為房東的說(shuō)法對(duì)嗎？”2024年7月，劉先生向房東租了一間臥室居住，“房屋是兩室一廳，我與房東一起居住?！?月份的時(shí)候，劉先生想下廚給自己改善一下伙食，卻遭到了房東的拒絕，“房東對(duì)我說(shuō)，他只是將一間臥室租給我，因此我無(wú)權(quán)使用廚房。”
“您的這個(gè)問(wèn)題涉及房屋的合租問(wèn)題。”邱一恒法官解釋?zhuān)^合租，就是指至少兩人一起租住一間或一套住房，是租賃行業(yè)的新業(yè)態(tài)。因存在合租人的不確定性、共用空間及水、電、暖、物業(yè)費(fèi)等的分擔(dān)問(wèn)題，因此，對(duì)合租人的選擇及費(fèi)用的分擔(dān)應(yīng)在租賃合同中明確約定。
“具體到此種情況，需要看雙方簽訂的租賃合同是否明確約定用途及使用范圍?！鼻褚缓惴ü俦硎?，如果租賃合同未明確約定承租人無(wú)權(quán)使用廚房，就可以依據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第五百一十一條第五項(xiàng)：“當(dāng)事人就有關(guān)合同內(nèi)容約定不明確，依據(jù)前條規(guī)定仍不能確定的，適用下列規(guī)定：(五)履行方式不明確的，按照有利于實(shí)現(xiàn)合同目的的方式履行”。
“承租人租賃涉案房屋是出于居住目的，雖其租住的房屋為單元房中的一個(gè)房間，但衛(wèi)生間、廚房等公共部位屬于房子的基本功能，不允許承租人共用該部分空間會(huì)影響承租人合理使用租賃房屋。”
邱一恒法官建議，雙方應(yīng)當(dāng)本著誠(chéng)實(shí)信用的原則，按照有利于實(shí)現(xiàn)合同目的的方式協(xié)商解決，協(xié)商不成的，可依據(jù)租賃合同爭(zhēng)議條款請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者解除合同。
3
出租房被法院強(qiáng)拍，租戶(hù)可向房東索賠
“法院要強(qiáng)拍我的租房，我該怎么辦？”2023年11月，襄陽(yáng)的朱女士來(lái)武漢做生意，承租了一套房，考慮到生意周期較長(zhǎng)，朱女士便將兩年房租一次性付清。2024年9月3日，法院工作人員突然找上門(mén)來(lái)。原來(lái)，房東因欠外債不知所終，房子作為抵押物將被法院依法拍賣(mài)。朱女士焦急地給房東打電話(huà)，對(duì)方電話(huà)卻一直處于占線(xiàn)狀態(tài)。無(wú)奈之下，孫女士便撥打了市民有約·法治大講堂的咨詢(xún)電話(huà)，尋求解決辦法。
“首先，您有義務(wù)配合法院依法拍賣(mài)的工作?！鼻褚缓惴ü俳忉?zhuān)鶕?jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第十四條：“租賃房屋在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)，承租人請(qǐng)求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持?！?/p>
但租賃房屋具有下列情形或者當(dāng)事人另有約定的除外：（一）房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的”，承租人無(wú)權(quán)請(qǐng)求繼續(xù)履行合同。
同時(shí)，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第七百二十四條第一項(xiàng)：“有下列情形之一，非因承租人原因致使租賃物無(wú)法使用的，承租人可以解除合同：(一)租賃物被司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封、扣押”。簽訂房屋租賃合同時(shí)，出租人未告知承租人房屋已抵押的事實(shí)，則對(duì)合同無(wú)法繼續(xù)履行明顯存在過(guò)錯(cuò)，承租人有權(quán)解除租賃合同，并要求房東支付剩余租金和違約金。
【法官寄語(yǔ)】
房屋租賃是引發(fā)糾紛的高發(fā)領(lǐng)域，租客作為租賃關(guān)系中相對(duì)弱勢(shì)的一方，面對(duì)部分無(wú)理房東拒絕維修設(shè)施設(shè)備、“提燈定損”沒(méi)收押金、產(chǎn)權(quán)糾紛讓租客搬離等情形，往往因?yàn)槿鄙傧嚓P(guān)知識(shí)難以維權(quán)。那么，除了在糾紛產(chǎn)生后通過(guò)法律途徑維護(hù)權(quán)利，如何在租房時(shí)盡量避免糾紛的發(fā)生？我們可以多注意以下幾點(diǎn)。
第一，要簽訂正式的租賃合同，并確保合同內(nèi)容詳盡、明確，包括租賃期限、租金、押金、維修責(zé)任、違約責(zé)任等重要條款。另外，簽訂合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)要求房東提供房屋的產(chǎn)權(quán)信息，避免租賃到非法建筑或有產(chǎn)權(quán)糾紛的房屋；同時(shí)，房東和租客應(yīng)互相提供身份證信息，并保留相關(guān)證據(jù)，以防止日后發(fā)生糾紛。
第二，要實(shí)地查看房屋。一是要考察房屋周邊生活環(huán)境和配套設(shè)施，包括交通、購(gòu)物、醫(yī)療、就學(xué)等方面是否便利，能否滿(mǎn)足日常需求。二是檢查房屋的質(zhì)量，包括結(jié)構(gòu)、電路、燃?xì)獾确矫?，確保不存在安全隱患，對(duì)于存在隱患的房屋，應(yīng)當(dāng)要求房東進(jìn)行維修。三是檢查房屋內(nèi)的生活設(shè)施是否齊全，交接的設(shè)施設(shè)備是否完好能夠正常使用，房東留在租賃房?jī)?nèi)不能使用的設(shè)備要注明清楚，防止以后產(chǎn)生糾紛。
第三，要量力而行選擇合適住房。租賃房屋應(yīng)當(dāng)根據(jù)自身的經(jīng)濟(jì)能力，合理選擇租金價(jià)格及繳納方式合適的房屋。了解并確認(rèn)押金金額和退還方式，避免因押金問(wèn)題產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)糾紛。同時(shí)容易忽略的是，還需明確租金以外的其他費(fèi)用承擔(dān)方式，如水電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、網(wǎng)絡(luò)費(fèi)等。
第四，要注意租房的特別需求，比如寵物問(wèn)題、停車(chē)問(wèn)題、群租問(wèn)題等，租客有特別要求的應(yīng)當(dāng)提前跟房東協(xié)商，并將協(xié)商一致的意見(jiàn)落實(shí)到合同中，以免在承租后發(fā)現(xiàn)房屋不適宜居住而產(chǎn)生提前解除合同的糾紛。
總之，房屋租賃涉及多方面問(wèn)題，房東和租客均應(yīng)明晰各自權(quán)責(zé)，樹(shù)立證據(jù)意識(shí)，防患于未然。在出現(xiàn)爭(zhēng)議時(shí)，雙方應(yīng)保持有效溝通，在法律框架內(nèi)解決糾紛。
